Bezahlbare Wohnungen für Bielefeld PDF Drucken E-Mail
Donnerstag, den 29. Oktober 2015 um 17:48 Uhr

wohnenbezahlbarplakatDem sozialen Wohnungsbau

                        in Bielefeld Priorität geben!

„Tausende neue Sozialwohnungen“ auflegen !

 

1. die aktuelle Situation

Es ist an der Zeit die Willkommenskultur durch soziale Verbesserungen für alle Benachteiligte zu stützen. Wer von Hartz-IV, einem Billiglohn oder auch von einer schmalen Rente leben muss, darf nicht das Gefühl haben, vergessen zu werden.

Da die Konkurrenz um Wohnung eher die ohnehin Benachteiligten trifft, muss jetzt der wohlhabendere Teil der Bevölkerung und die Stadt ihren Beitrag leisten, um die neue Herausforderung zu meistern. Darum sollte aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt werden und der soziale Wohnungsbau wieder massiv verstärkt werden.


Der Bielefelder Wohnungsmarktbericht weist bereits seit geraumer Zeit auf die angespannte Wohnungsmarktsituation im unteren Preissegment hin. Nur politisch wurden daraus keine Konsequenzen gezogen. Studenten, junge Familien, Mini-Jobber und Leiharbeiter sowie Bielefelder ohne Arbeit haben kaum noch Chancen, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die aktuelle Flüchtlingssituation verschärft diese Probleme auf dem Wohnungsmarkt nur noch zusätzlich. Seit Jahren nimmt der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen (Sozialwohnungen) ab.

Es kann nicht angehen, dass die Stadt Bielefeld weiterhin Grundstücke und Wohnungen verkauft, um Haushaltslöcher zu stopfen. Kein Wunder, dass Reserveflächen für mögliche Neubauten nicht vorhanden sind.

 

 

2. Ursachen für den Mangel an bezahlbaren Wohnungen

 

2.1. Wandel der Wohnungspolitik zur Wohnungsmarktpolitik

 

Die entscheidende Ursache liegt nicht in bestimmten demographischen Entwicklungen (nicht vorhergesehenes Bevölkerungswachstum, erhöhte Anzahl Single-Haushalte etc.), sondern ist politischer Natur – also „hausgemacht“: es ist der Wandel der Wohnungspolitik zur Wohnungsmarktpolitik, seit die Wohnungsgemeinnützigkeit um 1990 abgeschafft wurde.

Entsprechend dem neoliberalen Glaubensbekenntnis wurde der Wohnungsbau dem Markt überlassen. Die Folge: drastisch steigende Wohnungsmieten und immer weniger Sozialwohnungen durch den Wegfall sozialer Bindungspflichten. Der Markt aber ist sozial blind. Er liefert nur, was Rendite bringt.

Es gilt die Marktlogik: Reich baut für Reich.
An die Stelle der staatlichen Förderung des sozialen Wohnungsbaus sind sozialpolitische Reparaturmaßnahmen getreten, die die Härten des Marktes durch individuelle Leistungen wie das Wohngeld und die Wohnkostenerstattung für Sozialhilfe und Hartz IV – Empfänger ein Stück weit auffangen sollen.


Seit der Föderalismusreform 2006 ist darüber hinaus der soziale Wohnungsbau nicht mehr in der Verantwortung des Bundes, sondern Aufgabe der Länder und Kommunen. Nur bis 2019 zahlt der Bund übergangsweise Kompensationszahlungen. Unter diesen Bedingungen haben die Kommunen nur eingeschränkte Möglichkeiten zur Steuerung des lokalen Wohnungsmarktes. Zum einen gibt es keine gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften mehr und damit auch keine großen Bestände preiswerten Wohnraums mehr. Zum anderen stehen bundes- und landesrechtlich auferlegte Verpflichtungen zur ausgeglichenen Haushaltspolitik (die sogenannte Schuldenbremse) und knappe öffentliche Kassen einer aktiven Wohnungspolitik im Wege.

 

2.2. Marktungleichgewichte im Bielefelder Wohnungsmarkt

 

Angespannte Wohnungsmärkte führen zu überzogenen Mietforderungen auf der Seite der Wohnungseigentümer und Wohnungsunternehmen und zu Wohnungsnotlagen auf der Seite von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Insgesamt bestätigen die Bielefelder Daten die deutliche Steigerung der Mietpreise und Nebenkosten seit dem Jahre 2010. Vor allem in den Innenstadtlagen sind die Mieten für viele Menschen immer weniger bezahlbar und Menschen mit mittlerem und geringen Einkommen werden auf Dauer aus ihren angestammten Wohnquartieren verdrängt.


Analyse der Angebotsmieten
Grundlage sind die Angebotsmieten der inserierten Mietwohnungen (basierend auf circa 5.000 Mietinseraten für Bielefeld im Zeitraum von Juli 2013 bis Juni 2014).
Der statistische Mittelwert (hier wird als Mittelwert der Median genutzt, da er unempfindlicher gegen „Ausreißer“ ist, als der arithmetische Mittelwert) beträgt im Wohnungsbestand 2014: 6,09 €/m². Im Wohnungsbestand 2010 betrug der statistische Mittelwert 5,60 €/m², das entspricht einer prozentualen Steigerung von 7,05%.
Der statistische Mittelwert beträgt im Neubau 2014: 8,52 €/m². Im Neubau 2010 betrug der statistische Mittelwert 6,89 €/m², das entspricht einer prozentualen Steigerung von 23,65%.
Kaltmiete und Nebenkosten (die zweite Miete)


Neben der Kaltmiete sind auch die allgemeinen Lebenshaltungskosten gestiegen. Die Wohnnebenkosten (Wasser, Müllabfuhr etc.) haben von 2010 auf 2014 um 4,7% zugenommen. Die Kosten für Haushaltsenergien (Strom, Gas etc.) haben um 20,8% zugenommen.


Die Mieten öffentlich geförderter Wohnungen

Laut einer Studie der NRW.Bank „Die Mieten öffentlich geförderter Wohnungen am Gesamtmarkt“ von 2013 liegt in Bielefeld die durchschnittliche Kostenmiete bei 4,70 €/m². Zu beachten ist, dass die Höhe der Kostenmiete preisgebundener Wohnungen in erster Linie von den Förder- und Finanzierungskonditionen sowie den Baukosten zu ihrer Entstehung abhängt – d. h. vom Objektalter. Die einzelnen Angaben für Bielefeld bewegen sich dabei je nach Gebäudealter und -zustand zwischen 4,15 und 5,10 €/m².
Die Bewilligungsmiete in 2013 von 5,10 €/m² im geförderten Wohnungsbau liegt 3,40 €/m² unter der durchschnittlich angebotenen Neubaumiete von 8,50 €/m² In 2014 beträgt die aktuelle Bewilligungsmiete 5,25 €/m² gegenüber der durchschnittlichen Miete von 8,52 €/m² im frei finanzierten Wohnungsneubau.


Der Abstand der öffentlich geförderten Mietwohnungen zum frei finanzierten Wohnungsbau ist in den Bezirken mit dem höchsten Mietniveau besonders deutlich. Im Stadtbezirk Mitte, Schildesche, Gadderbaum und Dornberg liegen die Mieten am freien Markt durchschnittlich 1,55 bis 2,42 €/m über dem öffentlich geförderten Wohnungsmarkt.

 

2.3. Mietpreisbremse korrigiert Marktungleichgewichte nicht!

Die beschlossene „Mietpreisbremse“ wirkt sich preis-dämpfend nur im Wohnungsbestand aus. Neben der bereits geltenden Begrenzung der Erhöhung der Bestandsmieten auf 15% in drei Jahren in von den Ländern festgelegten „angespannten Wohnlagen“ (in NRW gehört die Stadt Bielefeld dazu), wird die bei jedem Vertragswechsel mögliche Mieterhöhung auf 10% über dem ortsüblichen Mietspiegel begrenzt.
So sinnvoll das ist, ist jedoch festzuhalten, dass damit Vermieter ohne eigene Leistung die Wohnung teurer vermieten können, d. h. die gleiche Leistung wird teurer. Die „Mietpreisbremse“ ist kein Stopp der Mietexplosion, sie verlangsamt sie nur.
Zudem wirkt die Mietpreisbremse auch im Wohnungsbestand nicht bei umfassender Modernisierung. Die großen Immobilienkonzerne erzielen gerade hier im Wohnungsbestand und dort wiederum im Niedrigpreissegment die höchsten Renditen. Dort wird saniert, modernisiert und in Eigentum umgewandelt – zu Lasten bezahlbaren Wohnraums und zu Lasten von Haushalten mit geringem Einkommen.
Und besonders fatal, die Mietpreisbremse wirkt gerade dort nicht, wo die Mietpreise am stärksten steigen, im Neubau bei den Erstvermietungen.

 

2.4. anhaltender Trend beim Rückgang öffentlich-geförderten Wohnraums

Der Kahlschlag im Sozialen Wohnungsbau ist flächendeckend. Laut Wohnungsmarktbericht 2014 schrumpfte in Bielefeld die Zahl der öffentlich geförderten Mietwohnungen im Jahr 2013 um 2,8 % und liegt jetzt bei 11.890 Wohneinheiten (WE) Im Jahre 2012 waren es noch 12.234 Wohneinheiten. Selbst bei der BGW sind nur noch ein Drittel ihrer Wohnungen Sozialwohnungen.


Der geförderte Mietwohnungsbestand in der Mietbindungsfrist ist damit seit 2004 um 30% geschrumpft und macht zusammen mit den geförderten Eigentumsmaßnahmen nur rund 9 % des gesamten Wohnungsbestandes aus.


Nach Berechnungen vergleichbarer Großstädte haben auch in Bielefeld ca. 40% der Haushalte einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Konkret beträgt der Versorgungsgrad, der sich aus der Zahl der wohnungssuchenden Haushalte und den Erst- und Wiederbezügen von Sozialwohnungen errechnet, im Jahr 2013 42 % ( im Jahr 2012: 35 %). Und nach Angaben des Westfalen-Blatt vom 22.4. 2015 beträgt der Versorgungsgrad im Jahr 2014 nur 37%.


Es gibt im Jahr 2013 in Bielefeld circa 18.000 Bedarfsgemeinschaften nach SGB II. Das entspricht einer Zahl von 35.561 Personen und einem Anteil von 10,8% an der Bielefelder Bevölkerung.


Die Stadt Bielefeld trägt für Bezieher des Arbeitslosengeldes II die angemessenen Kosten für die Unterkunft und Heizung. Der aktuelle Grenzwert liegt bei 4,64 €/m² im Monat (netto kalt, angemessene Mietobergrenze je Personenzahl).


Bei den enormen Mietsteigerungen in den letzten Jahren und einer durchschnittlichen Miete von 8,52 €/m² im frei finanzierten Wohnungsneubau und einer aktuellen Bewilligungsmiete von 5,25 €/m² im Jahre 2014 wird sofort deutlich, dass Wohnungen in dieser Preiskategorie für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II schwer zu finden sind. Es bleibt dann nur die Möglichkeit, einen Teil der Miete aus dem - ohnehin viel zu geringen – Regelsatz zu zahlen.

 

2. 5. Fördermaßnahmen im Sozialen Wohnungsbau gehen ins Leere

Zur Kompensation dieses Rückgangs des geförderten Wohnungsbestandes hat das Land NRW die Förderkonditionen für die Neuschaffung von Mietwohnungen verbessert und die Bewilligungsmieten 2014 deutlich erhöht und ein vierjähriges Wohnungsbauprogramm bis 2017 mit einem Umfang von insgesamt 3,2 Mrd. Euro bereitgestellt.


Aber die Anstrengungen des Landes NRW und der Stadt Bielefeld öffentlich-geförderten Mietwohnungsbau zu befördern gehen ins Leere. Die Fördergelder der NRW. Bank werden nur unzureichend abgerufen. Die Mehrheit der privaten Investoren bevorzugt angesichts des niedrigen Zinsniveaus den freifinanzierten Mietwohnungsbau und verspricht sich davon eine höhere Rendite. Auch die vom Rat der Stadt Bielefeld beschlossene 25% Quote für öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus, wenn städtische Baugrundstücke an private Investoren verkauft werden, scheitert an den kaum verfügbaren städtischen Flächen.


Nicht unerwähnt bleiben soll, dass die Rahmenbedingungen für kostengünstiges Bauen
denkbar ungünstig sind, zum einen wegen der extrem hohen Grundstückspreise und zum anderen aufgrund des Kostendrucks durch steigende Vorgaben und Standards (Energieeinsparung, Barrierefreiheit etc.), der kaum mehr aus Mieten und staatlicher Förderung zu kompensieren ist.



3. Kurzfristige wohnungspolitische Forderungen

 

logodasmussbielefeldDas Thema Wohnraumversorgung und bezahlbares Wohnen für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen einschließlich der Unterbringung von Flüchtlingen in öffentlich-geförderten Wohnungen muss ein besonderer politischer Schwerpunkt der Bielefelder Kommune werden.


3.1. Programm: „Tausend neue Sozialwohnungen in Bielefeld“


Darum stellt die Partei DIE LINKE für die Ratssitzung am 12. November einen Antrag auf den Bau von 1.000 neuen Sozialwohnungen in Bielefeld im Jahr 2016 als einen ersten Anfang. Die Wohnungen könnten über die städtische Beteiligungsgesellschaft BBVG finanziert und die städtische Wohnungsgesellschaft BGW als Bauträger gewonnen werden. Von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben könnten kurzfristig Flächen für Sozialwohnungen im Bereich Schloßhof -/Dürerstraße oder im Bereich der Friedrich - Hagemann- Straße erworben werden.


3.2. Willkommenskultur konkret – Werkswohnungen für Arbeiter und Angestellte

Unter den gegenwärtigen Bedingungen kann die Stadt den Mangel an Sozialwohnungen nicht allein beheben, darum sind die großen privaten Bielefelder Betriebe und Unternehmen und die Kirchen in der Stadt in der Pflicht eigene Werkswohnungsprogramme aufzulegen und auf diese Weise den Bau von neuen Sozialwohnungen zu unterstützen.

 

 

3.3. Mehr Stellen für das Bauamt der Stadt Bielefeld

Das Bauamt der Stadt Bielefeld, das mit dem Masterplan Wohnen hervorragende Vernetzungsmöglichkeiten geschaffen hat, sollte personell verstärkt werden und einen „Runden Tisch“ im Rahmen des Masterplan Wohnen einrichten, um diese gewaltige Aufgabe, den Sozialen Wohnungsbau anzukurbeln, meistern zu können.

 

4. Langfristige wohnungspolitische Forderungen an die Stadt Bielefeld und das Land NRW

 

 

4.1. Kasernengelände für den sozialen Wohnungsbau nutzen

Mit dem 2019 geplanten Abzug der britischen Streitkräfte werden 468 Wohnungen an sieben Standorten sowie die beiden Kasernenflächen mit 33 ha an der Detmolder Straße und 9 ha an der Oldentruper Straße frei. Das ist eine Riesenchance für nachhaltigen sozialen Wohnungsbau und Wohnprojekte mit sozialen und ökologischen Ansprüchen.


Die BISS (Bielefelder Initiative für sozial-ökologische Stadtentwicklung) fordert darum zu Recht, diese Flächen zu nutzen, um u.a. bezahlbare Wohnungen für Einkommensschwache zu schaffen. Sie fordert, dass die BielefelderInnen bei der Erarbeitung eines Konzepts zur Konversion und bei der Umsetzung von Anfang an umfassend, transparent und demokratisch beteiligt werden. Die „Paprika-Koalition“ befürwortet diese Anliegen. Hoffentlich bleibt es kein Lippenbekenntnis.


4.2. einen neuen gemeinnützigen, nicht rendite-orientierten Sektor für das Bauen entwickeln


Dem Bericht über die Bewilligung von Wohnraumförderung 2014 in NRW ist zu entnehmen, dass trotz der massiven Vergünstigungen für die privaten Investoren im Wohnraumförderungsprogramm 2014 – 2017 und einer deshalb etwas höheren Fördersumme als im Vorjahr noch weniger Wohnungen gefördert wurden als 2013.


Die Strategie der Landesregierung durch derartige Vergünstigungen Investoren für den sozialen Wohnungsbau zu gewinnen ist gescheitert. Unter den gegenwärtigen Kapital- und Wohnmarktbedingungen nehmen rendite-orientierte Wohnungsunternehmen das Geld nicht einmal geschenkt, solange es mit Auflagen zur Mietpreisbegrenzung verbunden ist. Das Problem sind nicht nur die Förderkonditionen, sondern auch, dass es nicht genügend Akteure auf dem Wohnungsmarkt gibt, die aus anderen als Rendite-motiven preisgünstige Wohnungen errichten wollen.


Das ist das Ergebnis der Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit, der Privatisierungs- und Deregulierungswelle der letzten Jahrzehnte des Neoliberalismus. Nennenswerten sozialen Wohnungsbau kann es nur geben, wenn ein neuer gemeinnütziger, nicht renditeorientierter Sektor für das Bauen aufgebaut wird.


Darum müssen wir eine Kehrtwende in der Wohnungsförderung des Landes fordern und1.mai2015ptz die Stadt Bielefeld auffordern diesen Weg zu unterstützen. (dass die BGW das G=Gemeinnützigkeit aus ihrem Namen streichen will, ist, obwohl nur ein symbolisches Zeichen, ein schlechtes Omen)


Der institutionelle Handlungsspielraum des Landes in der Wohnraumförderung ist groß und das ehemalige Wohnraumvermögen stellt eine wesentliche Finanzierungsgrundlage dar, über die andere Bundesländer nicht verfügen. Dazu gehört aber ganz unabdingbar eine kommunale Bodenpolitik, die sich langfristig Flächen sichert, damit überhaupt die strategische Möglichkeit besteht, sozialen Wohnungsbau zu betreiben.

 

Hans-Georg Pütz, Mitglied des Kreisvorstand

(Bild)


Quellen:
Bielefeld Masterplan Wohnen. Update 2015.
Wohnungsmarktbericht 2014 für Bielefeld. Herausgeber: Stadt Bielefeld